Quote: "Enligt en artikel i The Phuket News den 27 februari 2015, har Region 8:s appellationsdomstol fastställt en dom från Phuket Civil Court, som innebär att s.k. “säkra” leasingavtal med 30+30+30 år leasing av mark eller condominium inte är giltiga.
Ärendet skall nu behandlas i högsta domstolen.
Enligt The Phuket News juridiska korrespondent, Jerrold Kippen, kan utslaget innebära att även den underliggande 30-års leasing är ogiltig även om den registrerats hos land office, vilket, enligt Kipping, skulle innebära att leasing tagare skulle kunna bli fråntagna den fastighet de hyrt.
För egen del ställer jag mig tveksam till att så skulle kunna bli fallet, förutsatt att leasing givaren är en privat thailändsk medborgare eller en legal juridisk person, dvs. inget bulvanbolag. Så här säger lagen:
Paragraf 540 ur The Civil and Commercial Code
”Giltighetstiden för en hyra (leasing) av en stationär fastighet (mark/condominium) får inte överskrida 30 år. Om hyresperioden är längre än 30 år skall den per automatik reduceras till 30 år. Hyresperioden må förlängas med 30 år, men den får inte överskrida 30 år från förlängningsdatumet.”
Min tolkning är att vad lagstiftaren avsett är att en förlängning må förlängas EFTER det att den första 30-åriga leasing perioden förfallit. Det är också Kippens tolkning.
Problemet uppstår när säljaren varit ett bulvanbolag, dvs. en juridisk person där beslutanderätten över företaget manipulerats genom viktade aktieandelar så att en utländsk medborgare fått kontroll över bolaget. Eftersom ett sådant bolag är ogiltigt enligt thailändsk lag, är bolaget inte tillåtet att äga mark. Följaktligen kan heller inte bolaget lagligen sälja leasing andelar. Det är därför som Kippen menar att leasing tagarna i sådana fall riskerar att hyresrätten blir olaglig.
Enligt paragraf 155 ur The Civil and Commercial Code fastställs det att om två parter ingår ett s.k. uppdiktat avtal i avsikt att dölja ett äkta avtal, skall avtalet i sin helhet förklaras ogiltigt.
Vad Kippen syftar på är att arrangemanget med bulvanbolag är att betrakta som “uppdiktade” avtal eftersom sådana avtal tillkommit för att kringgå lagen om att utländska medborgare, som med ett par ytterst marginella undantag, inte tillåts äga mark i Thailand.
Kippen säger vidare att ”enligt domstolens analys, kan alla som redan investerat i sådan olaglig struktur riskera att förlora sin investering.”
“Kippen menar dock att det finns hopp för de som ingått in en sådan struktur som ogillats av domstolen. Helt lagligen går det att omstrukturera avtalen och på så sätt säkerställa den långa leasing perioden på ett sätt så att varken leasing tagare eller leasing givare förlorar på affären. Det kan ske genom förbetalda förnyelsevillkor med amortering. Om det verkligen förhåller sig så kan man nog inte vara helt säker på - han är trots allt, vad jag vet, endast en jurist som uttalat sig så.”
