Ägande av hus

Det finns ju en hel del forummedlemmar som äger hus i Thailand.

Hur har ni löst ägandefrågan?

(Jag förutsätter att en av parterna är Thai)

Kan man överhuvudtaget få till ett avtal som skyddar bådas intressen på lika villkor?

Framförallt är det ju följande frågor som måste lösas

- Vad händer vid eventuell skilsmässa?

- Vad händer med arvet(huset) om falangen dör?

- Vad händer med arvet(huset) om Thai-medborgaren dör?

  / Joe

Lite tragisk historia.

Träffade en norrman i Jomtien vars thaifru hade dött, han hade köpt ett gäng rai i norra Thailand för 500,000nok.

Släkten snodde rubbet.

Det "roliga" är att han fortfarande äger byggnadslovet och kommer göra för all framtid så marken är värdelös utan hans medverkan.

Viktiga är att ditt namn står på kontrakten i den mån det går.

Hej

Lite kort om hur man kan göra

Tjejen äger tomten och du som farang äger huset. Så långt är det inga problem

Ni tecknar ett leasingkontrakt mellan er om att du leasar tomten i 30 år för en viss summa per år

Detta kontrakt registrerar ni hos landkontoret och det skrivs in i tomtbeviset (chanot) att tomten är bunden av detta leasingavtal (som ligger hos landkontoret). Bak på landkontraktet skrivs in om detta leasingkontrakt som gör att ägaren av tomten inte kan sälja eller hyra ut till någon annan utan ditt medgivande som leasinginnehavare

Dessutom kan du och tjejen själva teckna ytterligare ett kontrakt (som inte registreras hos landkontoret) där ni skriver in sådana villkor som:

- option om förlängning 30+30 år till

- vem som ärver leasingrätten och huset när respektive dör

- Vem som ärver tomten om ägaren dör och vad den nya tomtägaren binds till av avtalet

- att du som husinnehavare och leasinginnehavare har rätt att göra vad du vill med tomten (om du vill sälja ditt hus inkl tomten till en thailändare t.ex)

- att du har rätt att sälja huset till någon annan som då får ta över leasingrätten

- Vad händer vid en eventuell skilsmässa/separation

- etc etc

Det är just detta, icke registrerade, avtal som är det riktigt viktiga som många missar tror jag för det är där ni  reder ut sådant som inte kan eller får skrivas i det officiella registrerade kontraktet på landkontoret

Ta gärna hjälp av en advokatfirma att skriva detta och se till att det skrivs under av båda parter samt ett par vittnen/advokatfirman för skulle ni bli osams om något av det som står i kontraktet kanske det måste användas som grund i en domstol i framtiden. Det är därför viktigt att ha det på engelska och thai.

Quote

Hej

Är inte helt enkelt datta med land och hus Thailand...men detta svar, från thaikonsult får man också tänka på.

"Giftorättsgods när du blir gift!

Allt som mannen äger och allt som kvinnan äger som inte är enskild egendom blir efter bröllopet giftorättsgods. Det som räknas till enskild egendom är egendom reglerad genom äktenskapsförord hos tingsrätten eller egendom den ena av er fått som gåva eller arv. Det betyder att vid en eventuell skilsmässa räknas värdet på dessa saker samman och delas lika. Sedan dras era respektive skulder av och det som återstår ska ni dela på. Det som man ägde före bröllopet äger man dock också som gift och kan göra vad man vill med det (ett undantag finns dock - man måste ha den andres samtycke om man ska sälja något från det gemensamma bohaget eller bostaden, även om man äger det)."

en viktig sak till:

Det ryktas ibland att den egendom man har i Thailand går förlorad när man avlider, om man inte har ett thailändskt testamente. Så är det inte!

Thailändsk lag innebär att arvingarna ärver den egendom man har enligt lagens bokstav, i den mån man inte har skrivit ett testamente. Ett thailändskt testamente står helt över lagens föreskrifter, d v s det finns ingen laglott, man kan testamentera allt till vem som helst. Men utan testamente är reglerna de som lagen föreskriver. Barn utanför äktenskapet kan bli utan arv, dessutom är fördelningen mellan arvingar mer komplicerad. Make/maka ärver, men olika mycket beroende på vilka andra som ärver.

Läs vidare här: http://www.svenskfor...ktestamente.htm

mvh swebat

Men alla de "helsvenska" par som köper hus i Thailand (ofta via svenskmäklare) hur pass säkra är de på att inte bli av med hus o mark i framtiden?

Jag vet att många gör leasing och skriver 30 + 30 + 30 år i sina arrendeavtal. Det trista i sammanhanget är att man kan bara skriva max 30 år i ett leasingavtal enligt thailändsk lagstiftning. De där 30 + 30 eller vad man hittar på kommer att upplösas direkt av en domstol i Thailand om ämnet kommer dit. Man kan alltså bara gardera sig på 30 år vad gäller leasing, inte mer. Om man dör upphävs leasingen oasett hur leasingavtalet är utformat, enligt thailändsk lag kan inte hyrd mark ärvas. Samma om man leasar marken av en privatperson, då hävs också avtalet om den personen dör. Skall man leasa skall man leasa av ett speciellt certifierat bolag som ej får skuldsättas och då inte kan gå i konkurs eller dö som en männsika kan.

De flesta utlänningar som förvärvar fastighet i Thailand köper land och hus via ett thailändskt ab (company limited) där utlänningen max får äga 49% och 51% skall vara thaiägda. De flesta mutar de 51% som skriver det så att farangen kontrollerar hela bolaget trots att han är i minoritet aktiemässigt. Detta kallas för nominerade aktiedelägare och är olagligt i Thailand. Trots att det är olagligt väljer de flesta den metoden eftersom de kan testamentera egendomen till sina efterkommande, har ingen tidsgräns på 30 år och samt att risk för att åka dit som privat familj är ganska minimal. Jag vet att det finns många historier i olika sammanhang att de skall ta slut på bolagen och beslagta farangens hus etc. Den debatten har pågått i 30 år. Frågar man en politiker vad de skall göra åt de olagliga bolagen så svarar de alltid att de skall göra kraftansträngningar etc för att stoppa detta. Samma sak med prostitionen, de kan ju inte gärna säga att vi bryr oss inte om detta för vi tjänar pengar på det. Men lustigt nog så rullar bara allt på år efter år trots alla löften och hot.

Man bör känna till att många mäklare tjänar stora pengar på leasing och de gillar naturligtvis debatten mot bolagen och förstorar den gärna och sprider ut historier i syfte att folk skall anlita dem som är det säkraste enligt dem.

Jag arbetar som mäklare i Thailand och informerar alltid om för och nackdelar med båda ägandena, det är olagligt med bolag där man har nominerade aktiedelägare. Däremot är det definitivt inte olagligt att äga ett hus genom bolag där det finns riktiga aktiedelägare. Alltså om man köper en fastighet med mark och betalar 49% av köpeskillingen och de 51% thailändare går in med sina egna pengar ocjh betalar 51% själva. Då är det helt lagligt. En del nordiska mäklare påstår helt felaktigt att alla bolagsägda hus är olagliga enligt thailändsk lag. Då skulle ju samtliga fabriker i Thailand som är 100% thaiägda men ägs vis bolag vara olagliga. Ganska löjligt påstående faktiskt.

Har man tex en thailändsk fru som bor i Sverige och kan visa att hon skickat in pengar till Thailand (om hon inte har egna pengar i Thailand vill säga)för ett fastighetsköp, då kan man ju sätta in henne som ägare på 50,5% och någon av hennes släktingar på en halv procent (då detta är ganska lite pengar, men som hon trots allt bör kunna redovisa) medan man själv äger 49% och då är ett sådant bolag 100% lagligt enligt thailändsk lagstiftning.

Där finns även fler ägande än bolag och leasing men de används sällan eller aldrig, hur som helst så är det för mycket att ta upp det här.

Det enda man kan äga direkt i sitt eget namn som utlänning är vissa condo som tillhör de 49% av utlänningsägd kvot i komplexet.

Om man skriver ett hus eller condo på sin thailändska fru så har man giftorätt i det, och ingen kan ta den rätten ifrån en. Jag har hört talas om en del som blivit lurade men det är enbart för att de inte känner till sina rättigheter och bara ger upp då de är i ett främmande land. Går saken till en thailändsk domstol så får man igenom sin rätt. Frun kan heller inte sälja hus eller mark utan makens tillstånd och bara det är en hel process om han inte kan närvara vid ägarbytet på landoffice tex. Jag har en del erfarenhent av just det slaget.

Sammanfattningsvis kan man väl säga att vill man leasa så kan man göra det ENDAST på 30 år och det är inte arvsberättigat åt något håll.

Tror man att thailändska regeringen kommer att börja såga av den gren de sitter på och börja beslagta 80 - 90 000 fastigheter som idag ägs av faranger via nominerade aktiedelägare i thailändska bolag, så skall man inte använda sig av den metoden (om man nu inte köper det ihop med thailändska vänner där de går in med 51%, för då är det helt lagligt).

Condo som tillhör utlänningskvoten kan man äga helt lagligt i sitt eget namn.

Passar inte något av följande så återstår att hyra sin bostad, vilket många gör.

Jag vet att många gör leasing och skriver 30 + 30 + 30 år i sina arrendeavtal. Det trista i sammanhanget är att man kan bara skriva max 30 år i ett leasingavtal enligt thailändsk lagstiftning. De där 30 + 30 eller vad man hittar på kommer att upplösas direkt av en domstol i Thailand om ämnet kommer dit.

Väldigt bra inlägg hela inlägget Kamrat 17. Valde att citera enbart början för jag har också hört talas om det där 30+30. Och skulle man lagligt kunna skriva 30+30 så hade där väl stått 60 år med en gång?

Det pratas om leasing men det ar val egentligen ett ganska sa rattframt usufructavtal ni pratar om eller? Maxtiden for ett usufruct i Thailand ar som sagt antingen 30-ar eller nyttjarens dod - beroende pa vad som kommer forst. Dessutom inget bra alternativ om det upprattas mellan gifta makar vid eventuell skiljsmassa. BAttre om det upprattas innan giftemal faktiskt.

Man blir ju inte direkt sugen på att köpa hus eller mark i Thailand när man läser alla regler/lagar. Är ju ingen expert på långa vägar men skulle man investera i något så måste det vara pengar man har råd att förlora. Så skulle jag känna i alla fall!

Det pratas om leasing men det ar val egentligen ett ganska sa rattframt usufructavtal ni pratar om eller? Maxtiden for ett usufruct i Thailand ar som sagt antingen 30-ar eller nyttjarens dod - beroende pa vad som kommer forst. Dessutom inget bra alternativ om det upprattas mellan gifta makar vid eventuell skiljsmassa. BAttre om det upprattas innan giftemal faktiskt.

Juicyfruitavtal är inte det samma som leasing, Juicyfruitavtal gäller helt riktigt till användarens död. Leasing är ett tidsbegränsat avtal. Juicyfruitavtal är ett mycket gammalt nyttjande som förr i tiden användes endast för land med jordbruksinriktning därav namnet. Man är lite i en gråzoon lagmässigt om man upprättar ett sådant på en normal villa i ett villaområde. Men det fungerar med lite mutor som med allting annat i Thailand, hehe.